最新「杭三条」深度解析丨斯文

刚刚，杭州出台了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》（简称“杭三条”），核心只有三点：

引导刚需、支持改善、鼓励三孩。

Part01丨壹

如何引导刚需？通过政策实现客户分流：

1、降低二手房门槛：已落户的家庭无需缴纳社保即可购买二手房；未落户的家庭只需满一年社保或个税即可，引导一部分迫切购房的客户进入二手房市场。

2、新房按原政策执行：即落户的家庭仍需满两年社保，未落户的家庭则需要满四年社保，让并非迫切购房的家庭自由选择，可以先买二手房，也可以缴满社保之后购买新房。

以上是政策，需要划重点的潜台词是：本次“杭三条”只是降低了门槛，并未改变限购的基本原则，即：

落户未满5年仍只能购买一套，家庭最多购买2套。换言之，如果在落户但社保未满2年、未落户且社保未满4年阶段提前享受政策福利买了二手房的家庭，后续：1、落户未满5年但社保满2年，暂时没有资格购买新房，必须落户满5年才能购买第2套；

2、未落户且社保满4年，没有资格购买新房。

至于如何选择，主动权掌握在客户自己手里。

可以看出，杭州的调控越来越灵活，手段越来越娴熟。新政从此前的“限”转变为如今的“选”，从过去的“堵”到如今的“疏”，引导客户在新房和二手房之间自主选择，这是调控的巨大进步。

Part02丨贰

如何支持改善？通过增值税增免时间调整的方式：

个人转让家庭唯一住房的，增值税增免年限从5年调整为2年。

这条政策非常简单，但仍有需要划重点的潜台词：

1、必须是个人转让家庭唯一住房的，才能获得增值税增免优惠；如果转让非唯一住房的，仍按原政策5年执行。

2、对于自有房屋已满2年、且落户未满5年无法购买第2套，或未落户但符合购房资格只能购买1套的改善客户，能够促进加速置换，存在切实利好。

杭州楼市置换难的局面，或许会有所缓解。

Part03丨叁

如何鼓励三孩？通过奖励房票和优先摇号的方式：

1、在限购套数的基础上额外给予1套的奖励，即：原先没有资格的现在有1套，原先可以买1套的现在变2套，原先2套的现在变3套；

2、即便三孩家庭有房子，也按“无房家庭”优先摇号。

奖励名额和优先摇号资格，就是鼓励“三孩”的最大诚意。

Part04丨肆

“杭三条”看似没有联系，但把降低落户门槛引导刚需购买二手房、增值税增免调整支持改善、奖励1套名额和优先摇号资格鼓励三孩结合起来，就形成了一个循环：

1、二手房门槛降低、增值税增免“5改2”，实实在在的优惠，能吸引一部分暂时不具备购买新房资格的客户直接购买二手房。

2、购买二手房的新客户增加，又能促进二手房成交，释放部分客户进入新房市场；

3、新房市场客户增加，导致市场变得活跃，购买难度加大，又会促进一部分本来执着于“打新”的客户流向二手房市场；

4、二手房市场的进一步活跃，又会释放更多的改善客户进入新房市场。

5、三孩家庭释放的购房需求，可自由地进入新房或二手房市场。

如此循环往复，让调控引导市场发挥自我调节作用，化解市场自身的一部分问题，稳步进入良性发展的轨道。

Part05丨伍

楼市调控不是对市场的粗暴干预，最忌讳的是“重病下猛药”，不懂得克制，就很容易“矫枉过正”。

孟子曰：“七年之病，求三年之艾也。”最好的调控，是定向解决问题，但永远不把牌打完。

本次“杭三条”，就没有采取新房与二手房全面放松限购的方式，而是定向精准调控，既解决了问题，又留有余地：

1、定向针对二手房放松，就是结合目前杭州新房市场依旧健康的局面，提前逐渐促进二手房市场的活力，既为下阶段新房集中上市提前释放客户，又为后期预留了收放空间：如果后续需要扩大至新房，稍微调整一下即可；如果市场持续稳健，那就到此为止。

2、定向针对转让家庭唯一住房实行增值税“5改2”，既照顾了那些暂时无法购买二套或受制于二手房较难置换一时无法改善的家庭，又同样预留了收放空间：如果后续要扩大“5改2”的范围，像其他许多城市一样调整一下即可；如果不需要，那就同样到此为止。

3、定向针对三孩家庭实行购房鼓励，既照顾了三孩家庭的改善需求，又正向引导了生三孩的预期。

杭州的楼市调控，一直懂得克制与平衡，本次新政也一样：从“堵”到“疏”，既解决了问题又没有把牌打完，还引导市场发挥自我调节作用，同时前瞻性地考虑未来新房和二手房市场的平衡问题，这就是调控的智慧和对于城市运营的深谋远虑。

调控虽相似，手段有高低。