取消预售制是在白日做梦

这两天后台有朋友问预售制度的事。说是最近房地产很多烂尾和断贷，是不是未来房地产商只会卖现房，预售制度就会被取缔了呢？其实并不如此。就我来说，预售制度已经形成了庞大的利益，政府要取缔是不现实的。在利益博弈模式下，想取消预售制只有一个办法：谁受损，谁反抗，但弱势群体是会被分化的。

预售制度并不总是坏事。在很多人看来，预售制这玩意是丧良心的事，你特么就这一块洼地的时候就敢卖，这不是纯坑老百姓嘛？但之前的模式不是这样的。大家要知道一件事，不管是预售还是现房，房地产都要遵循市场逻辑，建房子都要周期。但现在大家想来一件，如果过去只让卖现房，会发生什么呢？可能性有俩。第一种可能就是去杠杆，然后有多少卖多少，这是比较理想的模式。第二种可能就是被爆炒，囤大量现房去抬升，然后倒逼着土地卖高价，这是比较现实的模式。

在土地财政和中国经济快速发展双前提下，房价不可能跌。所以当时就形成了一种博弈平衡。对政府，早拿钱比晚点钱好，所以政府很乐意看到预售制度，它内心是愿意大力推行的。而且这还会赋予政府另一种权力；既然是预售制，那我就动态拿钱，所以我可以调土地出让金给予比例。而且我还可以在竣工标准上做手脚，好处多多。对房地产商来讲，也乐得如此。预售制，我还没出成本，钱就来了，我怕个什么啊。反正早晚这些钱都会给到我头上，我就走高周转就完事。反正预售模式下，真出事了我卷钱就跑了。但对利益受损的买房者来说，预售不是一件不能接受的事。为什么？因为房价是涨的。

在房价上涨周期内，政府和房地产商是肆无忌惮的。你爱买不买，不买就走，反正房价是涨。所以在这种模式下，为了能获得上涨预期，购房者只能去接受预售制度，而且还有一个点在于：你不接受也没用。买期房，你能加杠杆，买现房，你加不动杠杆。不用多说，上涨的房价会逼着老百姓去接受预售制度。

但现在这个逻辑变了。就现在的问题是什么呢？房价已经很久没涨了。虽然北上广深15年以后又涨了几波，但在全国范围，17年基本就是所有地方房地产市场的最高点了。在房价不涨的时候，所有逻辑就变了。一个是房地产商不好卖房了，他们随时准备跑路。另一个是政府收入少了，他们现在迫切给到房地产更高的杠杆，让他们赶紧给自己创收。但在房价不涨，房子卖不出的情况下，这种模式肯定是维持不下去的。于是谁受损了呢？现在预售买房的人。那大家在想一个问题，就这些人的存在会让预售制结束吗？答案是否。

预售制度下，过去的房子要靠现在的钱来还，现在的财政要靠未来的钱来给。如果一旦改成预售制，这些都没有了。土地财政会直接腰折。为什么？房地产有话说了，等我把房子卖出建好再说都不知道房价成啥样了，我不买地了。然后房地产商人也暴雷了。靠，我的钱全都拿来买地了，我哪有钱开工，除非现在你让我再卖点房子，否则这事一点戏也没。所以预售制度不可能被取消。因为一旦取消，财政，房地产商都会出问题。这就直接成了系统性风险。

那预售证到底要靠什么破局呢？很简单。谁受损大，谁负责。在预售制度下，购房者利益是受损的，房地产政府是收益的。你不可能指望受益者去改变对他们有利的规则，你只能自己博弈去获得对自己有利的规则。所以破局的点就在这里。只所有购房者都要求购买现房，坚决不买期房才能实现这一目的。但现在问题也在这里。在很多地方，新房价格和市场价格是严重倒挂的。你如果选择预售房，你等两年能得到比现房8折的价格。你如果选现房，你就只能接受没有折扣的市场价格。所以购房者会怎么选呢？这实际不是一个问题。